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ひばり@中長期投資

ジェレミーシーゲルメソッドを国内市場に落とし込んで投資 来たるべき教育資金の需要と生活資金の足しにするため、投資を行う 。優待獲得と個別分散を組み合わせ、恐怖に打ち克つ。

不動産銘柄の会計メモ

不動産販売業の会計処理と税務

https://www.eytax.jp/pdf/article/2009/senmon2009_14.pdf

 

より

 

その1

不動産販売業を営む企業においては,不動産を販売目的で保有することもありますし,賃貸事業目的や自社利用目的で保有することもあります。そのため,例えば,販売目的で取得した不動産について自社で保有し続けて賃貸したほうが,高い収益が見込める場合には,販売用不動産を保有目的の変更により固定資産に振り替えることも考えられます。また,賃貸事業目的で保有していた不動産について,不動産市況が高騰しているため,売却したほうがよいと判断される場合には,固定資産から販売用不動産に振り替えるということも考えられます。現在は販売用不動産については「棚卸資産の評価に関する会計基準」が,固定資産については「固定資産の減損に係る会計基準」がそれぞれ導入されており,販売用不動産から固定資産へ,または固定資産から販売用不動産へ,どちらへ振替を行うにしても,「棚卸資産の評価に関する基準」または「固定資産の減損に係る会計基準」適用後の帳簿価額で振り替えることになりますので,評価減逃れのための保有目的の変更に使われる可能性は減少しています。ただし含み益のある固定資産や保守的に減損した後の固定資産を棚卸資産に振り替えた後で売却すると営業利益が増加する結果となりますので,いずれにしても保有目的の変更には合理的な理由に基づき行われなければなりません。 なお,販売用不動産等及び固定資産の保有目的の変更が,会社の財務諸表に重要な影響を与える場合には,追加情報として,その旨及びその金額を貸借対照表に注記することが必要であるとされています

 

 

通常の不動産の分譲・販売であれば,①売買契約の締結・手付け金の受領,②物件引渡・残金決済,③②とほぼ同時に所有権移転登記,の順に行われると考えられますが,②の物件引渡しと残金決済のタイミングで,実現主義の「財貨の移転又は役務の完了」とそれに対する「対価の成立」が満たされるものと考えられます。したがって,不動産販売業においては,買戻条件や譲渡人からの融資といった特殊な状況がなければ,引渡しにより収益認識されるものと考えられます

 

 

 

 

 

 

3167TOKAIホールディングス 銘柄研究

3167TOKAIホールディングス。時価総額 1100億 PER 17 PBR 2.1

優待 1%位、配当 3%位。

 

類似企業 

 

8174 日本ガス  時価総額 1600億 PER 24 PBR 2.2 

8088 岩谷    時価総額 1600億 PER 12 PBR 1.3 

8133 伊藤忠エネ 時価総額 1100億 PER 10 PBR 1,0

 

 

 資産圧縮しながら、売上を維持している。ROEROAを向上させている様子。

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設備投資は、一定額行われている模様。

 

 

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株主還元に舵切りしてきた。ただし、自社株買いは還元目的でないように思われるので注意。ただし、前期は10%の自社株の償却をしてくれた。

 

 

 

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ざっくりですが、半分は本業のエネルギー事業が収益源。

残りは、ケーブルテレビとインターネット関連事業。

水商売は割愛させていただきます。黒字化したのかな、確か。

 

 

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んで、いままではISP事業のみ行われていたのだが、光コラボレーションに転換を図っている。

 

消費者はいままで光の回線契約はNTTフレッツに、プロバイダはプロバイダ事業者にそれぞれ契約を行っていた。

光コラボはISP業者がNTTフレッツ回線を卸で回線を仕入れてきて、ISPとセットにして消費者に販売する。

いままで重複していた課金コストや顧客管理コストがスリム化される。

 

んで、IRに聞いたら、光コラボにすると1件あたりの粗利が1.5倍になると!

確かに契約獲得後に長期契約になればありえるとは思うのだが、ちょっとそれは言い過ぎではないか?

んで、某ISP上場企業に裏とりのためお尋ねしたところ、やはり教えていただけなかったがそこまではいかないものの、それなりに利益が上がるみたいな印象であった。(1.3倍位?)

 

んで、自社顧客のプロバイダのみだったのを光コラボに変更することを「転用」というのだけれど、いまこれを進めている。転用にするとお客様が費用が安くなるのでいいことづくめなんだけれど、転用にするときに企業側に多少の費用がかかる。いまそれがかかってきている。これがなくなれば次第に粗利が上がってくるものと思われる。(ただし価格のかさむ光コラボを仕入れなければならないので、営業利益率は下がるものと思われる)

 

また、光コラボは回線保守はNTT側にあるので、災害等は問題ないようだ。

 

 

んで、直近の決算説明資料にあったんだけど、

”次期中計期間は、営業キャッシュフローの大 半を投資に振り向ける”

 

 

とのことである。相当なチャレンジのように思われる。中小のガス会社をMnAで買収していき顧客基盤の拡大をすすめていくものと思われる。

 

次回の決算のときに中期経営計画は出るのかな。

 

最後にリスクを考えてみたい。

 

・なんといっても、東海地方のエネルギー事業なので、災害リスクが非常に高い。

・買収を繰り返しても、利益率が向上しない可能性がある。(事業の性質からスケールメリットは出るとは思うんだけれど)

時価総額がそこそこあるので、企業の成熟期後のときに機関投資家の方が売り抜けが早い。

・増資。資本コストを超える利益を出せるのかどうか。

 

以上です。

優待もらいながら、のんびり保有したい。

 

 

最後までお読み頂き、ありがとうございます。 

2017年4月2週目の成績

年初来プラス2.7%です。

キャッシュポジションは40%に、なってしまいました。

割高銘柄を整理しました。

 

ここでライトニングがくると、わたしの年間の成績は惨憺となるでしょう。

 

 丸八をかいました。

ユニバーサルエンターテインメントを買って数日で損切りしました。→反省。

 

 その他売った銘柄

 

システム情報

天馬

ブロードリーフ

すこしギガプライズ

すこしjss

すこしその他

 

凄腕さんたちを見てると萎えますが、食らいついて、楽しみながら、続けたいなー。

 

株は楽しいけれど、人生のための株であり、株のための人生ではない。

 

負け犬の遠吠えにも聞こえるな…

 

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2017年4月1週目の成績

 

‪年初来プラス4.9パーセントです。‬

‪キャッシュポジションは、20パーセントとりました。‬

‪アホールドの私にとっては十分キャッシュに変えた感じです。‬

年間15%前後の意味のないブレが日本小型株にはあると認識しているので、現在私の保有銘柄がマイナスになっているということは、

 

「欲しくてたまらず、購入してしまった。長期投資だからいいだろう。」

という甘えがあることが今になって露呈しています。

 

このことを忘れず、以後の投資に活かしていきたいと思います。

 

さて、主力のエスティックですが、とにかく上がり過ぎてしまい、持ち切ることができず、天井を付け、下り坂の最初の頃にすべて売ってしまいました。現在はそれよりもかなり下がっています。結果論として正解となっています。

 

100~200万円くらいの投資ですので、あっさり売りぬくことは簡単でそれはそれで良いのですが、こんなことをしていいのかな、という疑問も逆にあります。

 

・長期投資のつもりではなかったのか

・では株価の底はいつどこなのか、どこで買いに向かうことが自分にできるのか。

 

がウヤムヤしており、全くこの点で初心者だなぁと反省しているわけです。

(正解は、epsや業績進捗に応じて投資判断を行うということだとおもいます)

 

米国株のSP500は過去50年において、年率のリターンで15%が出ています。

これに勝てないようでは、趣味としての投資ということを除くと、

”自分のやっていることは時間の無駄”

になります。

ましてこの手法では利益確定が不要になりますので、税の繰り延べが可能です。政府への納税資金で利益を生むことも可能です。

 

本格的に投資に取り組んでそろそろ2年です。

凡人なのはもう十分に理解しているのですが、効果測定タイムもリミットが来ているのかもしれません。

 

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今週の成績

‪年初来プラス 10.4パーセントです。‬

‪まろup!‬

 

エスティックほとんど売りました…

 

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今週の成績

 

 

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